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该查封是否有效

来源:东莞房产纠纷律师浏览次数:2 时间:2019-05-17 10:11

  【案例】

  1995年,a公司与b公司联合开发了一栋商住楼。双方约定b公司取得该商住楼一、二层商铺的所有权,a公司取得其余房屋的所有权。2000年6月a公司和b公司分别办理了房屋产权证。2000年10月,b公司以其一、二层商铺作抵押向银行贷款1080万元,并办理了抵押登记,房屋登记机构向银行颁发了房屋他项权证。2000年11月,银行得知,早在1997年12月b公司与c公司签订兼并协议书,并经有关部门批准,c公司承担b公司全部债权、债务,b公司的全部权利义务转由c公司承担。但是,兼并后,b公司仍以独立法人从事民事经济活动,其房屋产权也未变更为c公司。1999年6月,c公司用兼并的b公司一、二层商铺作抵押向信用社贷款600万元。2000年4月因c公司向信用社的贷款到期无法偿还,法院作出“查封c公司兼并的b公司一、二层商铺”的民事裁定并向房屋登记机构送达协助执行通知书,要求在查封期间停止办理过户,变卖,转让,抵押手续。银行遂向法院提起诉讼,主张自己的抵押权优先受偿。法院判决银行的抵押无效。

  【评析】

  一、法院的查封标的是否正确

  所谓查封是指法院执行员将作为对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施。法院作出的裁定是“查封c公司兼并的b公司一、二层商铺”,而实际中,该两层房屋的所有权人并没有转换为c公司,c公司不是该两层房屋的所有权人,法院在未分清房屋所有权归属的情况下实施查封,存在问题。

  二、b公司仍具有独立法人资格

  根据《公司登记管理条例》第三十四条的规定:“因合并、分立而存续的公司,其登记事项发生变化的,应当申请变更登记。”c公司兼并b公司以后,未到工商部门进行变更登记,b公司也未到工商部门注销登记,且一直以独立法人的名义从事生产经营活动。那么c公司并没有实际上实现对b公司的兼并,不享有对b公司经营管理的权利。

  三、c公司兼并b公司应办理相关不动产的转移登记

  《城市房地产管理法》第六十条规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”,《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。《城市房屋转让管理规定》第三条规定:“房地产转让是指权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”本条第三款还对转让范围规定为:“因企业被收购、兼并或合并,房地产随之转移的。”c公司虽然约定兼并b公司,但是并没有进行房产的转移登记,因此c公司对b公司的房产并不享有所有权。该案如发生在《物权法》实施后,也应按照《物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”c公司兼并b公司后,应将b公司房产转移登记在c公司名下,才享有房屋的所有权。登记机构在接收查封通知时也有过错,如果登记机构对查封签收有严格的审查程序,登记机构工作人员在签收回证时,应认真核对该商铺产权人,发现实际产权人与查封产权人不一致应向法院讲明情况,不予签收,这样能避免查封后又办理抵押的情况出现,因此,登记机构应建立一套严格的查封登记制度,对查封的相关资料如产权人、房屋的坐落地、面积等均应核对与档案记载核实一致,然后才予以签收。本案中法院也存在过错,法院在查封时应审查被封房屋是否属于被查封人所有,房屋地址是否准确等。因此,本案法院的认定也有值得商榷的地方。

  提示:登记机构应建立严格的查封登记制度,在接收法院送达的协助执行通知书时,核对被查封房屋产权人以及地址、面积等与档案记载是否一致,不一致时及时向法院提出执行审查建议。


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